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石家庄房地产市场为何值得众多大房企争相投?

石家庄资讯 new.home0311.com 时间:2016-07-14 16:35:42  

从去年下半年到今年,不断有品牌房企通过收购方式进驻石家庄的消息传出,并且拍地现场的激烈争夺战中也屡次见到大房企的身影。房价迅速攀升的石家庄,为何成为众多大房企争相进入的市场,从全国市场以及京津冀城市群的战略布局来看,石家庄这个省会城市,有着怎样的潜力与发展前景?

█京津冀的开发投资吸引力靠前

京津冀一体化逐渐进入实质性落实阶段,在京津冀城市群寻找具有良好发展空间的房地产市场成为各大房企在战略布局中不可或缺的一步,城市房地产开发投资吸引力分析则显得尤为重要。

在中国指数研究院发布的《京津冀楼市发展趋势与投资机会》报告中,将宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度作为城市房地产开发投资吸引力研究,三个维度指数体系覆盖8个分项指标和30余个具体指标。

其中,宏观环境包括经济水平、人口支撑、区位交通;房地产市场包括市场规模、市场供求;宏观与市场协调度包括进入空间、盈利空间、增长空间。

在本次城市房地产开发投资吸引力研究中,根据房地产销售额、GDP以及常住人口等指标,将列入研究范围的296个地级以上城市细分为七个级别。

其中石家庄在17个2线城市中位列13、廊坊和唐山在24个2.5线城市中位列第10和20;保定在243个3、4线城市中位列第13位。廊坊、沧州、保定排名较上年大幅提升。

从京津冀城市群角度看,京、津两城市在房地产开发投资吸引力排名中稳居前十,保定、廊坊投资潜力进一步加强;但整体与长三角及珠三角地区仍有差距

█河北重点城市房价增幅较缓,未来增长空间及速度可期

按照分析框架,将京津冀、长三角、珠三角作为三个城市群进行同向对比,即每个城市群中的同级别城市分别类比。在对三个城市群的重点城市对比中发现,2016年4月石家庄房价为7408元每平方米,而与石家庄同级的处于长三角的城市南京,房价为16554元每平方米,处于珠三角的东莞市,房价虽然略低,但也达到了11741元每平方米。与同级别城市房价水平的同向对比可以看出,石家庄房价的确处于较低位置,在京津冀一体化的过程中,处于河北省政治、经济、文化中心的省会石家庄,有很大的发展空间。

同时,据该报告分析显示,河北地区房地产市场价格增幅普遍较缓,除廊坊及保定在京津冀一体化带动下,百城价格增幅较为突出,唐山、秦皇岛、邯郸房价均有下滑,石家庄2015年1月-2016年4月房价累计涨幅仅为5.87%,远低于南京房价增幅19.83%以及东莞房价增幅27.66%。

从河北省整体价格分析来看,2015年1月—2016年4月,河北省重点城市百城价格累计增幅均值为5.91%,较长三角地区低1.92个百分点,较珠三角地区低10.25个百分点

█河北省重点城市城镇化率水平仍处于较低水平

据报告数据显示,京津冀地区除北京、天津两个核心城市外,城镇化率水平普遍偏低。2015年底,河北省重点城市城镇化率的均值仅为52%,远低于长三角重点城市的73%和珠三角重点城市的82%;城镇化率水平最高的唐山也仅为58%。较低的城镇化率水平意味着京津冀地区的房地产市场存在较大的发展空间。

由于京津冀协同发展是长期而相对缓慢的过程,实质性的进展程度如何,社会各界均较为关注,据《报告》分析在目前的时间节点上,京津冀协同发展的具体政策可能会有实质性落地。

2017年关键节点的迫近:按照北京2017年功能疏解要有实质性进展的要求,以及产业转移取得实质进展的时间来倒推,2016年下半年出台产业转移政策的可能性会比较大,否则近期目标很难能够达到;

人口疏解迫在眉睫:随着轨道交通建设在2016年全面开工,已经有条件去进行产业转移的规划,另外北京人口总数迫近底线,因此也有动力进行产业转移规划,从而带动北京人口转移。

平衡新增建设用地的需要:《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020年)》中明确在减量优化区原则上不再安排新增建设用地,势必需要新的区域来平衡新增建设用地,必须需要产业政策的支持和配合来增加吸引力。