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2016年上半年楼市激荡风云 大咖坐而论道

石家庄资讯 new.home0311.com 时间:2016-07-14 16:37:44  

白驹过隙,半年时间匆匆过半,砥砺奋进的楼市正在陆续交出“上半场”成绩单。

这半年来,购房人、开发企业你来我往,作为裁判的监管部门也不甘寂寞,频频亮出政策“无形之手”。排队抢房、改善群体出手,地铁城建上演大手笔,上市房企扎堆入市……各种热词和聚焦事件不断闪现,各路风云激荡,再现一个真实的楼市。

如果把一年的楼市博弈比作世界杯的一场球赛,现在已然是中场时间。

盘点这半场球赛,从技战术和规则角度来看,颇有耐人寻味之处;比照球场上的种种戏剧性场面,楼市赛场也毫不逊色……上半年楼市成绩单如何,下半程市场路在何方?且听省会楼市业界大咖坐而论道。

下半年市场将整体趋稳 改善型楼盘将集中释放

上半年以来,楼市从年初的揣测,到年中的平稳,实现了量价齐升的态势,尤其是3月份以后,伴随着一系列利好政策推出,购房者观望情绪解冻,楼市风向转好。

成交方面,统计数据显示,2016年1-6月份,石家庄二手房交易套数约22000套,同比2015年1-6月份成交的13000套增长59.03%。具体到最近几个月份,6月份成交4031套,5月份成交4624套,环比下降12.8%。5月环比4月份成交的5122套,环比出现9.72%的下降。从上半年二手房购房人特点来看,一是整体经济下行形势下,百姓可投资渠道少,房产成为最稳健的投资;其二,一大波改善潮的涌现,这股潮流以年龄85后、房龄次新房为主要特征,强势促进了二手房市场交易的活跃;此外,国家大政策力推的城镇化、房地产市场去库存,由此带来的一系列减税、降息、降首付的利好购房政策,也成为二手房量价齐升的催化剂。

从区域成交分布来看,2016年1-6月份市内四区的交易数据显示,长安区成交5378套,裕华区成交5377套,桥西区成交5256套,新华区成交5165套,各区域数据相差不大,在每个区域交易比较居中的还是改善性的楼盘。比如,恒大华府、恒大城、阿尔卡迪亚等一些品质改善性的楼盘,交易面积都在100平方米以上,户型以三居室交易增长态势良好。从未来交易热点板块来预估,下半年还是比较看好长安区和裕华区两个板块的二手房市场。

从上半年房价走势看,1-6月份走势一路飙升,到目前应该还属于比较稳定的阶段,热点板块主要是2000年以后的次新房源,此外还有年前土地出让的几个地王开发项目都值得关注。产品主要还是改善型的产品,购房者从早些年仅关注品牌和地段户型,逐渐升级开始延展到关注包括景观、物业管理、户型、周边配套,特别是教育配套。从购买人群预计,下半年二手房市场将以改善和舒适型购房需求为主,下半年整体市场会偏向趋稳的态势,改善型的楼盘还会得到集中的释放,下半年依然还是一个很好的购房时机。

下半年楼市将持续稳中有升

2016年,国家相继出台了一系列对房地产市场的利好政策,释放出“刺激”房地产市场的信号,使连续几年萎靡不振的房地产市场出现罕见的“井喷”式爆发。全国一线城市带动二、三线城市房价持续上扬,随之而来的是大批持币观望的购房人纷纷出手。就省会石家庄而言,价格上涨幅度较大的莫过于二环以内的楼盘。从2016年春节过后,二环内一些楼盘价格上涨此起彼伏,短期内均突破“万元”价位,不少楼盘出现近年少有的“一房难求”。甚至去年“关门闭户”的项目一夜间迅速门庭若市。进入6月份以后,省会房价上涨的趋势逐渐放缓,整体供需趋于平衡。个人认为下半年省会楼市将持续稳中有升的状态,但在市区内较为热点的楼盘,可能会有批量关注的购房人集中出手,打破周围地段的价格平衡。

近年来,恒大、碧桂园、保利等国内知名房企进入省会后,其崭新的产品理念和营销方式给省会带来一系列大的震撼,推动省会楼盘品质和质量整体大幅度提高,也对省会人民购房理念产生重大影响。近年内,大型知名房企开发的楼盘,由于开发商的良好口碑和先进设计理念的产品,持续在所在区域处于引导地位。

近年来,央企和上市房企以集团军形式进入省会地产市场。凭借雄厚的经济实力、良好的企业口碑、先进的管理模式等优势,迅速把省会地产市场当年“叱咤风云”的本土开发企业纷纷打落下马。这些房企不断在省会土地拍卖会上刷新一次又一次的地价,在各个项目开盘时开出令人咂舌的房价,把周边的房价迅速拉高,造成短时期内市民的“购房恐慌”。

预计随着下半年房价上涨的放缓,购房人会更理性地看待市场房价和选择产品,省会地产市场将很少甚至不再会出现大范围的“疯涨”现象。

改善换房成为主流 房价将迈入2万元时代

中国房地产市场历经20年发展,市场正在发生巨变。今年,房地产市场从长期的增量市场正式进入存量市场,改善换房成为主流。这也是房地产市场第二次改善时代的到来,第一次带动了中国上世纪90年代的首次房改,现在则正在成为未来房地产的主要购买力量。

石家庄上半年楼市的表现和过去两年市场整顿有直接关系:挤压成交备案,政策利好成交,刚需透支成交,股市低迷避险资金成交,以上既有石家庄特点又有全国特性。总之,分化是必然。

改善成为主流,这是中国房地产的幸事,是未来房市希望的幸事。御珑湾近期270平方米以上明显成为成交的主流,尤其408平方米的楼王产品成交量增幅明显,成为这种趋势的有力佐证。另外二手房的成交面积同期上涨到平均90平方米以上,两个方面说明改善购房成为绝对主流趋势。

如果必须要分析上半年市场热销的主要影响因素,那应该是降房贷,它传递给市场的信号或暗示为支持买房。但是问题在于:政策性狂欢凭什么可持续?

在全国性地价普遍高涨的时代背景下,城市房价如何能降?就本地市场而言,石家庄房价迈入2万元时代已经不再是梦,这个以往看似高不可攀的房价可以用“而今从头越”来形容。在城市二环以及别墅区,2万元房价时代已经来临,并渐行渐近,甚至不一定要等到年底。回溯石家庄房价历史,1992年,尖岭小区80平方米房子5.5万出售,折合单价约687元/平方米;1997年东苑小区均价1200元/平方米;1998年万信花园开盘均价1800元/平方米;2000年石家庄进入小高层时代,房价同期进入2000元/平方米时代;2015年全市商品住房均价7341元/平方米;2016年5月全市商品住房均价7583元/平方米,裕华区商品住房上半年均价破万。从今年房价趋势看,受净地出让地王频现,降容2.5、货币拆迁、规划松绑、限层高3.3米等政策和市场综合因素影响,2016年石家庄房价将迎来一波快速大幅上涨。

然而,任何政策性利好的期限都有限,收缩可能随时会发生。但毋庸置疑的是,改善型购房将挽救中国房地产市场。具体到石家庄下半年市场,预计价涨量跌将成为大概率。

二手房成交量价齐升

东南区域领跑

上半年二手房的火爆成为楼市一大聚焦现象。

二手房成交量价齐升,刚需为主力,改善在增强。据国大地产数据研究中心统计显示,截至6月底,石家庄的二手房成交价格已从1月份的8760元/平方米上涨到了10140元/平方米,较1月份上涨了15.7%;成交量同比去年同期增长了50%,整体呈现出量价齐升之势。从成交结果来看,两室以内(含两室)成交的房源占到了59.08%,刚性需求依旧是整个市场成交的主力。三室以上(含三室)占到了40.92%,同比去年同期增长了8.04%,尤其是120平方米以上房源成交占比达到了29.25%,改善性需求明显加强。

上半年的石家庄二手房市场可谓是遍地开花,各个区域的新盘入市都呈现了“日光盘”现象,同样也带动了所在区域二手房的成交。裕华区依然稳居市内五区之首,据国大地产数据研究中心显示,该区上半年成交均价涨幅高达18.4%,成为上半年交易最火热的片区。下半年,随着中冶、中宏、荣盛、保利等大型房企项目的展开及融创在贾村的落地开发,该区域有望继续领跑省会。

从上半年政策影响来看,可以用契税打头,金融给力来总结。纵观2016年上半年,楼市利好政策频出:降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例、契税新政、石20条措施等一系列政策,其中刺激市场持续走高的主要还是契税新政的出台及下调首付比例、利率下浮的金融政策,对刚需和改善型客户均有刺激,大大降低了购房的门槛,由此释放了压抑已久的市场需求。

预判下半年市场将稳中有涨,理性回归,改善加强。预计房价继续稳中有涨,供需逐渐平衡,客户回归理性,改善型需求会持续保持热度,对产品则将会更加挑剔。